양도소득세 계산기
1세대1주택 비과세, 장기보유특별공제, 다주택 중과까지 한 번에 계산합니다.
양도소득세 산식
① 양도차익 = 양도가 − 취득가 − 필요경비
② 양도소득금액 = 양도차익 − 장기보유특별공제
③ 과세표준 = 양도소득금액 − 기본공제 250만원
④ 세액 = 과세표준 × 누진세율 (6~45%)
⑤ 다주택 중과 시 +20%p(2주택)/+30%p(3주택+) 가산
⑥ 단기 양도(1년 미만 70%, 2년 미만 60%) 별도 적용
⑦ 지방소득세 10% 별도 부과
1세대1주택 비과세
보유 2년·거주 2년(조정대상지역) 요건을 충족한 1세대1주택은 양도가 12억원 이하 전액 비과세입니다. 12억 초과 시는 초과분에 비례한 부분만 과세하고, 장기보유특별공제도 보유·거주 각 연 4%, 최대 80%까지 받을 수 있습니다.
장기보유특별공제 (LTCG)
일반: 보유 3년부터 연 2%, 최대 30% (15년 보유).
1세대1주택(거주 2년+): 보유 연 4% + 거주 연 4%, 최대 80%.
예) 보유 10년 + 거주 10년 = 40% + 40% = 80% 공제.
보유 3년 미만은 LTCG 적용 불가.
2024 누진세율표
1,400만 이하 6% / 5,000만 이하 15% (-126만) / 8,800만 이하 24% (-576만) / 1.5억 이하 35% (-1,544만) / 3억 이하 38% (-1,994만) / 5억 이하 40% (-2,594만) / 10억 이하 42% (-3,594만) / 10억 초과 45% (-6,594만).
자주 묻는 질문 (FAQ)
필요경비는 무엇이 인정되나요?
취득세·등록세, 중개수수료, 법무사 보수, 자본적 지출(가치 증진형 인테리어, 발코니 확장, 새시 교체 등)이 인정됩니다. 도배·페인트·간단 수선 등 단순 수익적 지출은 제외. 영수증·세금계산서 보관 필수.
다주택 중과세는 지금 적용되나요?
2022년 5월부터 다주택자 중과세가 한시적으로 유예되고 있습니다(연장 가능). 본 계산기는 적용 옵션을 제공하니 양도 시점의 정책을 확인하세요. 2026년 5월 이후 정책에 따라 다름.
단기 양도세율은 어떻게 적용되나요?
주택 1년 미만 70%, 1~2년 60%, 비주택 1년 미만 50%, 1~2년 40%로 단일 세율 적용. 누진세 계산값과 비교해 더 큰 쪽이 부과됩니다.
12억 초과 1주택은 어떻게 계산되나요?
과세 대상 차익 = 전체 차익 × (양도가 - 12억) ÷ 양도가. 즉 양도가가 15억이고 차익이 10억이면, 과세 차익은 10억 × (3/15) = 2억. 여기에 LTCG 80%까지 적용 가능합니다.
실제 신고는 어떻게 하나요?
양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내 예정신고 + 다음해 5월 확정신고. 본 계산기는 단순 시뮬레이션이며 실제 신고는 세무사 또는 홈택스를 활용하세요.